房贷选择哪种还款方式更划算？

对严格的需求买家来说，合理的抵押贷款几乎是当务之急，因为贷款的延迟偿还与最初的借款方式密切相关。那么，除了尽可能多地使用公积金贷款外，什么样的商业贷款组合和借贷方式更经济、更符合成本效益？

    I.本金和利息平等法

等息法最重要的特点之一是月还款额相同，实质上是本金比例逐月增加，利息比例逐月下降，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比率中，前半期偿还利息的比例较大，本金比例较小，本金比例逐渐转为本金，利息偿还比例在半期后较小。

月本金服务金额=[本金x月利率x(1月利率)贷款数目]/[(月利率)还款月-1]

月利息=剩余本金x贷款月利率

还款利息总额=贷款金额*贷款月数*月利率*(月利率)贷款月数/[(月利率)还款月数-1]-贷款额

总还款=偿还月数*贷款金额*月利率*（月利率）贷款月数/[(月利率)还款月数1]。

注：在等额本金和利息法中，银行一般先收取剩余本金的利息，然后再收取本金，因此，每月供款的利息比例将随着本金的减少而减少，本金在每月供款中所占的比例将增加，但每月供款总额将保持不变。
      等额本息适合的人群

同样本金和利息的每月还款额是一样的，所以更适合有固定开支计划的家庭，特别是青少年，而随着年龄的增长或就业机会的增加，收入自然会增加，生活水平自然会提高。如果这样的人选择主要的方法，就会有很大的前期压力。

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二、等本金法

等本金法最大的特点是月还款额不同，呈现逐月递减的状态；按还款月总数除以贷款本金，加上上期剩余本金的利息，形成月还款额，因此等本金法第一个月的还款金额最大，然后越少，公式如下：

月本金服务金额=(本金/还款月数)(本金-累计偿还本金)×月利率

月本金=总本金数/月付月数

每月利息=（本金-累计本金偿还）或月利率

还款利息总额=(偿还月数)*贷款额*月利率/2

还款总额=(还款月数)*贷款额*月利率/2贷款额

注：在等值本金法中，每月退还的金额不变，利息随着剩余本金的减少而减少，从而使月还款额逐步减少。

从上面我们可以看到，一般情况下，本金和利息相等的总利息要比同等的本金多，贷款期限越长，利息的差额就越大。
       等额本金适合的人群

由于上期还款额大，然后逐月减少，所以等本金法更适合上一时期还款能力较强的借款人，当然，一些长者也较适合这样做，因为随着年龄的增长或退休，他们的收入可能会减少。
      等额本金计算器：https://www.rong360.com/calculator/dengebenjin.html
 

介绍了这两种贷款方式的特点，并对各表进行了总结。

请注意，同等本金和利息贷款的受欢迎程度和操作灵活性超过了同等本金贷款。由于同等本金和利息贷款占主导地位，许多数学家对其进行了深入的研究，发现除了利率外，还款方式和贷款周期对利率也有很大的影响。

   三.应计划提前付款

贷款期限亦会影响整体利息开支和资本运作过程，而未来亦会涉及是否提前偿还贷款的问题(包括何时、多少等)。对于许多国内购房者来说，往往有类似的“提前退房”、“不放款”等想法。事实上，贷款期限的长短，是否提前偿还贷款还需要理性的分析，并根据自己的情况来决定。

一般来说，长期贷款可以获得更大的购买力，以帮助克服不断增加的购房压力。但是，随着收入的增加和压力的下降，最初的30年期贷款可能在20年内就已经还清了，那么为什么不从一开始就借款20年呢？这样，支付的利息总额也会更低。

即使你想提前偿还，也要看看贷款的利率，例如公积金贷款和优惠利率(例如往年的30%折扣)。首先，客户不必急于偿还贷款。由于这种优惠利率甚至低于存款利率，购房者通过存款提前偿还贷款来赚取高于利率的收入。同时，对于有其他更好的金融或投资项目的买家来说，如果收益率显著高于贷款利率，而且更加稳定，自然就没有必要选择提前偿还贷款。