为什么深圳房价在2015年上涨这么大？2016年深圳房地产市场会发生什么？针对这些问题，世界银行行长陈金松日前接受专访时表示，深圳房地产市场的主要症结在于供应方面的问题。为了避免2015年房价的急剧上涨，关注供给侧的研究是非常重要的。
在陈金松看来，目前深圳房地产市场上，在货币持续宽松的情况下，库存税政策接踵而至，如果房价继续大幅上涨，对深圳城市的竞争力确实是不利的。
深圳家庭购房的杠杆率不高。
陈金松提供了数据。根据这一数据，2015年中国股市崩盘后，国民储蓄仍增长了8%。研究表明，国民储蓄的增长，房地产销售的增长，同样的增长，两者是同步的。那是什么意思？这表明，中国人民的投资渠道仍然非常狭窄。
中国家庭的房地产杠杆率高吗？在国际上，美国购房贷款余额占国内生产总值的50%以上，达到58%。日本达到26%，也高于我们。中国的购房贷款余额是多少？国内生产总值的余额是多少？2014年，这一比例约为17%。对于中国家庭来说，确实存在杠杆的空间。什么是资产？资产流动性强，抵押给能产生现金回报的银行。国外的杠杆率确实过高，美国次贷危机就是如此。但对于中国家庭来说，请注意，这并不意味着地方政府，它确实有杠杆的空间。例如，如果一个家庭已经供应了五、六年的房子，而他们买的房子在过去几年里已经增值了，那么他们就有能力使用杠杆，而不构成威胁。因此，中国家庭的房地产杠杆率并不高。
房价恐慌损害城市竞争力
陈金松表示，2015年深圳房价领先全国，2016年1月依然如此。一些人认为，深圳房价的上涨完全是由信贷驱动的，因为深圳的抵押贷款余额超过了北京，排名第二。虽然上海排名第一，但上海比深圳大得多，深圳的人均贷款余额也超过了上海。
然而，很多人并没有问：为什么深圳的按揭贷款比北京还多，人均贷款余额将超过上海？以下是两个原因：
首先，深圳的年轻人对买房感到恐慌，他们担心如果现在不买房的话，他们买不起房子。第二，深圳的年轻人从未来借钱买房子。他们通常对未来有更好的好处。因此，有期望值，所以不敢贷款买房。
最重要的是，为什么深圳的年轻人会恐慌？这是深圳楼市最根本的问题。事实上，高房价并不一定会损害城市的竞争力，但房价的恐慌是对城市竞争力的损害。深圳房价的急剧上涨反映了市场的预期和恐慌。
深圳房价暴涨的四个原因
回顾2015年深圳房价大幅上涨的原因。陈金松总结了四个原因：
深圳购房人口结构年轻，高杠杆问题不大，年轻客户对未来整体充满信心。
深圳是一个采购有限的城市，整体供应规模小，供应稀少。
深圳产业集聚加速。
深圳作为国内集资中心，为投资提供了保障。
那么，深圳房价恐慌是如何产生的呢？在陈金松看来，这种恐慌仍然来自深圳房地产供应太少。现在让我们来谈谈供应方面的改革。就深圳房地产市场而言，深圳的供应方面存在问题。大量日用CD的出现证明了这一点。
为什么会这样呢？陈金松承认，坦率地说，政府长期以来一直歧视住房。如果同一幅土地是工业用地，政府便敢批出，如果是住宅用地，便没有人敢批出。因为如果政府给予住宅用地，那么一般认为是谁来照顾谁。目前，深圳总体上加大了旧城改造的力度，但即使是旧城改造，也必须保护工业用地，而不是住宅用地。深圳房价一路飙升，就在这里。
深圳国芳评估咨询有限公司2015年对深圳房地产市场的分析报告也证实了陈金松的判断。据统计，2015年深圳的新房供应量达到675万平方米，比去年同期增长26.1%，年成交面积达到660万平方米，比去年同期增长了65%。但即使如此，成交量仍不到佛山的一半，广州也有400万平方米的缺口。
深圳房地产市场供方改革需要带头
陈金松认为，深圳房价的急剧上涨当然也与其他因素有关。例如，生态气候迁移，总部基地建设导致高收入群体持续增长.因此，深圳普通住房呈现出“绅士化住宅”的趋势，住房供给也存在面积过大的问题。但事实上，如此庞大的家庭供给，可以有那么多世界500强CEO来消化和支持。与此同时，深圳房地产市场也引发了将白领赶出深圳，把他们赶往东莞惠州居住的现象。事实上，深圳可以提供更多的小户型，在激励数量比的政策下，让他们可以在深圳定居。
深圳房价高企对一般收入群体有很大影响，如何解决？为此，陈金松开出了两种处方药：一是公寓产品证券化，为职工提供生活环境，收集稳定的租金收入，同时进行公寓租赁证券化。证券化将是深圳公寓未来的发展机遇。第二，政府应打破政策限制，改变住房性质、土地分配、便衣建筑和老工厂租赁，以增加市场供应，以解决农民工的住房问题。
2016年深圳房价还会继续上涨吗？陈金松认为，这取决于三个先决条件：深圳的金融地位能否达到香港的水平？深圳的医疗和教育支持能得到很大的改善吗？深圳家庭供给结构是否逐年缩小？
然而，在陈金松看来，房价的上涨其实并不是焦点。他最关心的是，整个中国，即使在一线城市，在房地产市场的供给侧改革，还没有形成一个非常接近的市场计划。深圳作为中国最早发展、最活跃的城市，如果能在全国率先发展，不仅意义重大，而且意义重大。
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