在过去的一年里，个人住房贷款和消费贷款迅速增长。2015年底，人民币房地产贷款余额为21.01万亿元，比上年同期增长21%，。
随着春节的临近，。2月2日，央行和银监会联合出台了调整个人住房贷款的政策。新抵押贷款协议的亮点在于，在没有施加“限制”的城市，首次购买普通住房的家庭的商业个人住房贷款可以浮动到20%，超过25%的最低预付款，第二套住房的首付可以从40%减少到30%。对于新的抵押贷款交易，有建行、民生银行、浙江商行等银行要快速反应。
业内人士预计，根据央行"分类指南，因为政策"的原则，住房抵押市场未来的银行将提供有区别的信贷政策。在"退库"的背景下，以住房抵押和消费者金融为代表的零售金融也将成为银行从风险中寻求安全资产的重要战场。
差异化竞争模式
一家股份制银行零售银行表示：“在央行昨天下午的会议之后，我们已经向银行发布了相关通知，2月3日的新抵押贷款政策已在我们银行正式实施。”
浙江银行经济分析师杨岳表示，目前的政策还在金融机构的实施层面上做出了“分类指导”，也体现了政策的灵活性和差异化管理策略。
股份制银行个人金融部的负责人表示，这种分化是央行这次调整住房信贷政策的明显信号，这有助于银行发挥自己的政策，形成长期的正常市场导向的政策机制。根据央行的通知，银行并不被排除在将向下付款的比例降至20%的范围内，以收紧抵押贷款客户。
除了首次支付比例的分化外，股份制银行个别财政部门负责人表示，除了区分首次支付比例外，银行还将遵循“分类指导，因地制宜”的原则，银行将根据当地条件(住房政策、货币信贷政策)和产业发展政策综合考虑抵押贷款配售，同时住房抵押贷款体现市场导向因素，考虑不同客户群体的信用评价、风险承受能力等，首次支付比率不是一个绝对指标。就国家银行而言，很难实行统一的信贷政策，预计每个分行在不同地区的抵押政策方面会有很大的差异。
“有两种可能性，一种是总部制定一个总体框架和信贷规模，另一种是不同银行根据不同地区进行业务区分。在确保风险判断的前提下，省级分支机构还可以根据银行的情况，进一步将定价传递给下属。”杨岳说。
杨跃还说，各省级市场利率定价的自律机制将在实施区域政策中发挥重要作用，充分考虑当地的经济和金融形势以及房地产市场的状况。
“贷款金额不是主要问题，主要是市场需求。”上述股份制银行个人财政部门负责人表示，2015年取消存贷款比率和加快利率市场化改革后，贷款额度不是银行住房信贷发放的桎梏，主要是市场供求的制约，包括营业收入、综合定价、个人住房贷款是一种相对稳定的良好基本资产质量，因此，不能单纯依靠银行贷款作为拉动市场的主力军。需要人口、户籍、就业匹配组合拳击。
零售金融的新战场
在去杠杆化、产能清除和库存清除的调控下，银行难以依赖大型资产，产能过剩行业的不良贷款居高不下，迫使银行调整信贷结构。在此背景下，，以促进消费升级成为银行信贷交付的新蓝海。
事实上，过去一年中个人住房贷款和消费贷款的快速增长。2015年央行对金融机构的贷款表明，到2015年底，人民币房地产贷款余额为21.01万亿元，同比增长21%，全年增长3.59万亿元，同比增长84.4亿元，同比增长30.6%。
在此背景下，央行抵押贷款新政旨在消化房地产库存，因此银行实施该政策会产生什么影响？在这方面，杨跃表示：从国际趋势看，未来中国银行业零售业务的扩张仍有很多空间。个人抵押贷款是重要的组成部分。对于如何分配业务规模，不同的银行是不同的，其他业务结构也需要相应调整。
根据原商业银行的抵押贷款需求，一线城市住房贷款需求旺盛，三线和四线城市的需求相对温和，温度不低于几年内房地产市场的热度。然而，媒体也获悉，一家顶级的股份制银行将把抵押贷款业务作为2016年的一项重点业务。这家股份制银行零售部门的总经理说，该银行的抵押贷款业务于2006年暂停。对于商业银行来说，抵押贷款的投资非常大，价格相对较低，而且很多商业银行做的都比较少。今年以来，银行一直以抵押贷款为重点业务，主要是为了银行资产配置的稳定运行。他说：“今年将为抵押贷款提供更多的信贷资源。”
抵押贷款利润率的缩小
如果首期住房贷款的首付额降至20%，而贷款利率的最低30%折扣仍然存在。在利差继续缩小的时候，银行还能盈利吗？
`从金融机构的角度来看，目前的利率水平增加了该套方案的其他政策。如果利率再降一次，银行就很难赚钱了。虽然当前市场对新一轮抵押贷款政府的整体反应是积极的，但具体的拉动效应仍有待观察。如果一次抵押贷款赚不到钱，那么总金额就不会赚钱。上述股份制银行零售部门总经理说.
未来，住房抵押贷款是银行利润的一个重要来源吗？杨越分析说，在窄幅息差的总体趋势下，住房抵押贷款将直接导致利率下降。然而，个人按揭贷款的间接收益是帮助银行发展长期、稳定和质量的个人客户，并通过改进其业务模式来提高客户的粘性。
上述股份制银行零售部门总经理也指出，按揭贷款是为了发展更稳定的个人客户，而现在零售业务需要的是一种长期的客户关系。
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