截至2014年底，住房贷款余额为11.5万亿元，深圳约占全国1%人口的5%。
这波深圳楼市牛，不是转型牛，不是小牛，，是一股完整的“杠杆牛市”。
最近，南开大学发布了“中国住房消费发展指标体系”，其中包括房价风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求和住房消费繁荣五个指标。其中，深圳、北京和上海在房价风险指数排名中名列前三位。
但北京、上海和深圳也跻身于这座广为流传的城市的前三名，那里的房价最不可能下跌。
无论如何，线是一条线，风险属于我，防跌也是我！
然而，这三大城市今年也被分割开来。深圳独立于大城市，直线上升。
现在快到年底了，值得一说的是，为什么深圳的房价这么高？
第一，杠杆牛市：深圳按揭超过北京。
让我们看看下面的图片。
深圳的住房交易量和数量一直低于北京和上海，但深圳的住房贷款余额超过了北京，仅次于上海！深圳的经济总量、货币总量和人口总量都远低于北京和上海。，居民储蓄存款仍不到北京和上海的一半。
简单而粗略的结论是，深圳房地产市场是以高杠杆的房地产市场为基础的，而今年的深圳房地产市场则是在酒吧加吧！
去年930新交易后，深圳房地产市场开始听到风波，：“从趋势来看，住房贷款是930新交易的最大受益人。930新交易推出后，贷款连续三个月增加，投资额分别为77.5110.1元和163.5亿元，分别增长3.5%、42.1%和48.5%。\r\r\r\r\r\r\n""
今年的330项新政策，让深圳房地产市场利用了胜利，今年深圳住房贷款超过6000亿没有停业。
截至2014年底，住房贷款余额为11.5万亿元，深圳约占全国1%人口的5%。
如果把房地产开发贷款考虑在内，深圳银行业在房地产业的投资近8000亿元，占人民币贷款总额的1%以上。在房地产杠杆率方面，深圳近年来一直保持着全国最高的比例。
可以清楚地看到，这波深圳楼市不是一头变革性的牛，不是一头小牛，，是一股完整的“杠杆牛市”。
人们期待着美好的未来不是短期可以实现的，房地产市场就像股票市场一样，是货币宽松的选择无处可走，但在宽松的货币环境下，深圳人敢于最大限度地发挥杠杆作用。
房地产市场的杠杆牛市会像股票市场一样消亡吗？答案是否定的。股票市场的融资期限为6个月，很容易破裂，但房地产市场的杠杆作用是长期贷款，对房地产价格的支持甚至更强。
但必须有一些条件：政策无法收回，银行不能收紧。以后的杠杆绝不能比以前更弱。
第二，为什么在供过于求的情况下房价还会飙升，市场还会大声疾呼呢？
一方面，因为有需求，虽然与投资者(或大型资产配置者)相比，“刚性需求”不值得提及，但毕竟，每个人都需要有自己的房子。
此外，这也是房地产政策和银行长期关注的重点，毕竟，拉动了数十个实体产业：不稳定是一个口袋。
然而，。
这种情况不利于“化解房地产库存”。2014年，在930的刺激下，深圳房地产市场也出现了近200万的盈余。拉到目前的位置，“刚性需求”不能进入领域，效果不佳。
换句话说，杠杆已经成为开发人员常用的药丸和需求，可以吃光，无止境无法承受。就像股票市场一样，如果银行向金融市场提供20年的长期贷款，而且是无限的，那不是突破1万点的问题。
现在应该注意的是，药丸不可能永远吃下去。
第三，房地产市场已经是一场“消费之战”。
2005年和2015年的情况有显著差异：内部和外部环境不同。
2005年的情况是：
中国加入WTO后，红利开始释放，工业和贸易迅速增长，投资和出口呈现看涨态势，劳动力继续进入市场，收入稳步增长，城市化成本低，出现了货币需求，创造了货币，并迅速向房地产市场传递了溢出效应。
2015年的情况如下：
中国加入世贸组织的红利已经释放，贸易保护主义抬头。产能过剩，投资疲软，出口疲软，劳动年龄人口减少。在货币宽松的情况下，终于去了房地产市场，因为“资产短缺”无处可去。然而，地租模式已成为产业发展和城市化的障碍。
信贷规模的扩大不仅造成了大量的库存问题需要解决，而且还产生了大量的需要解决的债务。中国企业的债务比率已经是世界上最高的。虽然居民的杠杆率不高，但CPI一再未能提高，而手头用于消化房屋库存的资金将增加消费品库存。
房地产市场的杠杆作用会影响消费吗？至少在深圳发生了这样的事情。
深圳GDP排在全国第四位，仅次于广州。今年，一些人把这个城市的银行资金量排在第三位，深圳排在第三位。然而，家庭储蓄存款和消费品的零售总额仅排在第五位。
高杠杆的房地产市场带来疲软的消费。经济本质上是通缩的，留下一个或另一个。
也想提一提：2005年是汇率改革，人民币升值开始的一年。
汇改和外资对房价的意义不亚于城市化本身。
汇率改革始于2005年，到目前为止，人民币对美元升值了大约30%。在此之前，在2004年底，总理还坚持“人民币不会在压力下被迫升值”。
在过去的十年里，外国投资有30%的无风险套利.
2015年，人民币对美元贬值并反弹。这位总理说：人民币的持续贬值是没有根据的。在深度重组会议上，他说：积极利用外资。
我感觉到了。
这篇文章无意贬低房价。相反，在未来几年，中国最有可能继续利用消费方刺激各种国内需求，但这是一场典型的“消费战争”，药丸外没有弹药。
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